El impuesto de plusvalía municipal hace referencia al beneficio que se obtiene como resultado de la diferencia positiva en el precio de venta de un bien, con respecto al precio al que se adquirió. En el caso de viviendas, la plusvalía es la diferencia entre el precio al que se compró y el precio al que se vende años después. Y esta carga debe pagarse al Ayuntamiento correspondiente donde se encuentra el inmueble.
Sin embargo, recientemente nos hemos encontrado con una sorprendente noticia, y es que el Tribunal Constitucional ha tomado la decisión de anular el impuesto de plusvalía municipal incluso aunque la venta de la vivienda en cuestión haya producido ganancias al vendedor. Algo nunca antes visto y que puede resultar un problema para los ingresos de los ayuntamientos.
Concretamente, el Tribunal Constitucional declara «inconstitucionales» y «nulos» los artículos 107.1 párrafo segundo, 107.2 a); y 107.4 del texto refundido de la Ley de las Haciendas Locales. Dichos artículos de la Ley se refieren al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTN), conocido popularmente como impuesto de plusvalía municipal.
¿Por qué es inconstitucional el impuesto de plusvalía municipal?
Se trata de una sentencia inédita que cuestiona los mismos artículos de la Ley de Haciendas Locales que ya cuestionó el mismo TC en el año 2017. El magistrado ponente, Ricardo Enríquez, considera que son inconstitucionales y nulos los artículos citados porque establecen un método objetivo de determinación de la base imponible del impuesto de plusvalía municipal, mediante el cual se determina que siempre ha existido aumento en el valor de los terrenos durante el periodo de la imposición, con independencia de que haya existido ese incremento o no, y de la cuantía real del incremento.
Un tributo polémico
Hasta ahora, si en su momento pongamos que habíamos comprado una vivienda por 60.000 €, y unos años después la vendíamos por 100.000 €; se consideraba que la plusvalía era de 40.000 €. Este impuesto genera grandes ganancias a los municipios con mayor rotación de vivienda, y en los que el precio del suelo se ha revalorizado en los últimos años. Pero siempre ha sido muy criticado y considerado injusto por parte de los vendedores.
Además, este tributo no se aplica únicamente a la venta de inmuebles, sino también a las transmisiones patrimoniales en caso de herencias:
- Venta o donación: el impuesto de plusvalía municipal debe abonarse al pasar los primeros 30 días desde la fecha de la compra-venta o transferencia.
- Herencia: aquí el plazo se alarga hasta los seis meses después de la transmisión del bien inmueble
Ya ha habido sentencias anteriores que han considerado el impuesto de plusvalía municipal inconstitucional, pero nunca en el caso de ganancias obtenidas por parte del vendedor. Sí se podía anular en los casos en que el vendedor hubiera tenido pérdidas en el momento de vender la vivienda. También cuando la carga municipal superaba el importe de la ganancia generada.
Nueva Ley que lo regula
El Consejo de Ministros acaba de aprobar el Real Decreto-ley que modifica la forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal para adaptarlo a la sentencia que lo declaró ilegal el pasado 26 de octubre. Con este Decreto-ley sabremos qué manera pasarán a gravarse las ventas y transmisiones de bienes inmuebles.
Hasta este preciso momento, el problema del cálculo mediante el cual se obtenía la base imponible de la plusvalía a pagar presupone un aumento del valor de los terrenos urbanos, independientemente de si ha exisitido o no ese incremento. Para los vendedores el cambio en el cálculo del impuesto es una excelente noticia, no tanto para los ayuntamientos.
¿Cómo se calculará a partir de ahora?
A partir de su entrada en vigor el 10 de noviembre de 2021, la norma adapta el impuesto a las flucuaciones de mercado, pagándose la plusvalía únicamente si ha habido una ganancia. Quien venda una casa en pérdidas estará exento del pago. Siempre sin carácter retroactivo.
Las formas de cálculo son dos, y el contribuyente puede escoger la que más le convenga:
- Fórmula objetiva. Se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos nuevos coeficientes que contemplarán cada año los Presupuestos Generales del Estado.
- Fórmula real: Se calcula la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra o adquisición del inmueble.
En Inmobiliaria Palanca nos mantendremos informados para ayudar a nuestros clientes en todo lo que podamos con respecto al impuesto de plusvalía municipal. ¡Pregúntanos!
