Quizás hayas oído hablar del derecho de tanteo y retracto, una práctica regulada por la legislación de las Comunidades Autónomas que permite a los inquilinos de una vivienda en alquiler su adquisición, en caso de que el propietario la ponga en venta. Más allá de este derecho, te contamos qué ocurre cuando la vivienda en cuestión es una VPO, basándonos en el Decreto Ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto.
VPO ¿cómo se ejerce el derecho de tanteo y retracto?
Dentro de las políticas de vivienda de la Generalitat Valenciana, para asegurar el acceso a la vivienda a las familias y personas con recursos limitados (situación agravada por la Covid-19) se han implementado diversas iniciativas. Entre ellas destaca dar un impulso adicional a las políticas públicas en esta materia, a través del concurso convocado para la adquisición de viviendas en municipios de la Comunitat Valenciana, para su incorporación al patrimonio público de vivienda de la Generalitat.
Cuando hablamos de vivienda pública, es decir, inmuebles que se han adquirido mediante una promoción de VPO (Viviendas de Protección Oficial), el derecho de tanteo y retracto en las segundas y posteriores transmisiones inter vivos, que sean voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial o realización patrimonial extrajudicial, durante todo el periodo en que se mantenga la calificación, podrá ejercerse en los siguientes supuestos:
- Si son de promoción privada, cuando la calificación definitiva sea posterior al 21 de abril de 2005 (entrada en vigor de la Ley de Vivienda).
- Si son de promoción pública, durante toda la vigencia de su régimen de protección, siempre que se establecieran estos derechos en dicho régimen (aunque la calificación definitiva sea anterior al 21 de abril de 2005).
¿Y qué pasa con la vivienda libre?
La ley aprobada por el Consell contempla el derecho de tanteo y retracto en las transmisiones de viviendas que hubiesen sido adquiridas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria.
Asimismo, puede ejercerse el derecho de retracto en las transmisiones de viviendas que se hubieran adquirido en un proceso judicial de ejecución hipotecaria o en un procedimiento de venta extrajudicial en sede notarial.
Además, se recoge este derecho también en las siguientes operaciones de compraventa:
- En las transmisiones de edificios con un mínimo de cinco viviendas, cuyo destino principal sea el residencial, cuando se transmita un porcentaje igual o superior al ochenta por ciento del citado edificio.
- En las operaciones de venta referidas a diez o más viviendas, aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria.
Plazo para ejercer el derecho de tanteo
El plazo para ejercitar este derecho es de 60 días naturales a partir de la notificación. Transcurrido el plazo de 60 días sin que se notifique la voluntad de ejercitar el derecho (o antes, si la Generalitat notifica la renuncia al derecho), hay 6 meses para transmitir el inmueble en las mismas condiciones.
En el caso de que la transmisión se realice una vez transcurrido dicho plazo, la notificación se tiene por no hecha y la administración podrá ejercitar el derecho de retracto.
Plazos y circunstancias para que se dé el derecho de retracto
- Cuando no se hubiera practicado la notificación exigida a efectos de tanteo o si en la notificación se omiten los requisitos establecidos.
- Si, a pesar de que la administración haya optado por ejercitar el tanteo, se lleva a cabo la transmisión a un tercero.
- Cuando la transmisión se haya realizado habiendo caducado los efectos de la notificación para el derecho de tanteo.
- En caso de que la transmisión se haya realizado en condiciones distintas a las incluidas en la notificación.
- En casos de transmisión derivada de un procedimiento de ejecución patrimonial o venta extrajudicial.
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