Como siempre os explicamos en este blog, los documentos son primordiales a la hora de comprar o vender una vivienda. Y uno de estos documentos, posiblemente el más importante para asegurar la operación, es el contrato de arras penitenciales.
Y es que de cómo se redacte, se firme y las cláusulas que se establezcan, dependerá el rumbo que tome la compraventa. A continuación te contamos qué es y cómo se prepara un contrato de arras.
¿Qué es un contrato de arras penitenciales?
El contrato de arras penitenciales, popularmente también conocido como «las arras» o «señal», es un documento que se firma antes de la compraventa de un inmueble. En dicho contrato se refleja la voluntad, tanto del comprador como del vendedor, de realizar dicha transacción. Y por supuesto, cuenta con validez jurídica.
Para garantizar su cumplimiento, se entrega un adelanto del precio de la vivienda, que funciona a modo de señal. Esta cantidad varía en función del precio de compraventa. Es decir, del precio final que los compradores hayan acordado con los vendedores mediante una negociación llevada a cabo por el agente inmobiliario. De forma estándar, suele ser un 10% de ese precio de compraventa, aunque la cantidad que se ponga de señal es totalmente libre, siempre y cuando sea aceptada por ambas partes.
¿Para qué sirven las arras?
Su objetivo es garantizar la intención de llevar adelante el acuerdo de compraventa. Es más, con el contrato de arras se está firmando también la obligación de firmar un contrato posterior.
Por este motivo es tan importante prestar especial atención a la redacción, puntos o posibles cláusulas del documento. Y también por ello, el contrato de arras penitenciales solo se debe firmar cuando se tenga la seguridad de que se quiere adquirir o vender la vivienda.
Según el artículo 1154 del Código Civil, el contrato de arras penitenciales es un tipo de contrato de arras en el que el comprador y el vendedor pactan que, si no llegue a formalizarse el contrato de compraventa, y la causa se le imputa al comprador, éste perderá lo entregado en concepto de señal. Sin embargo, si se trata de una causa que se le impute al vendedor, deberá de pagar el doble de la cantidad entregada por el comprador en concepto de arras.
Literalmente, el artículo dice que: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas«. Es decir, si eres el comprador y te echas atrás antes de la firma de la compraventa, perderás la cantidad aportada. Mientras que, si eres el vendedor y decides no vender, deberás devolver el doble de lo recibido.
Puntos que debe contener el contrato
Un contrato de arras deberá estar bien redactado. Pero, sobre todo, que cuente con los puntos imprescindibles para que sea correcto, legal y se pueda llevar a cabo. Para ello, lo mejor es confiar su eleboración a tu agente inmobiliario. En las agencias inmobiliarias como Palanca estamos acostumbrados a redactar estos documentos a diario sin fallos jurídicos o de forma. Pero, para tu información, estos son los puntos que debe contener:
- El precio final de la vivienda
- La cantidad económica que se aporta en concepto de señal.
- La superficie y situación del inmueble
- El tiempo límite para la formalización del acuerdo
- Especificación de inmuebles anexos y sus características. (Trasteros, garajes, etc)
- Las posibles cargas de la vivienda
- El reparto de los gastos derivados de la operación de compraventa
¿Cuándo debo pedir la hipoteca?
Antes de firmar un contrato de arras penitenciales, debes asegurarte de que tu entidad bancaria va a concederte el préstamo hipotecario correspondiente a la cantidad necesaria para hacer frente al precio final de la vivienda. Es decir, que si entregas la señal y firmas el contrato, pero después el banco te pone problemas para darte la hipoteca, puedes verte en una complicación y el tiempo correrá en tu contra.
Así que, para saber si eres susceptible de recibir un préstamo, es mejor ir tanteando varios bancos antes de lanzarte a comprar la vivienda. De esa forma te aseguras que tu situación y tus ingresos te permitirán asumir una letra, y que la vivienda que quieres comprar es hipotecable y no tiene cargas. Para solicitar una hipoteca, el banco te pedirá, como mínimo, los siguientes documentos:
- Tu DNI
- Escrituras de una segunda propiedad (en el caso de que la tengas)
- Extractos bancarios recientes
- Documentos de otro préstamo (en el caso de que lo tengas)
- Declaración de la renta más reciente
- Documento oficial de tu vida laboral, contrato laboral y últimas tres nóminas
En el hipotético caso de que seas autónomo, el banco, además, te pedirá:
- Justificantes de pagos a la Seguridad Social
- Declaración del IVA y pagos trimestrales del año en curso.
- Justificantes de pagos de las cuotas de autónomos. Como mínimo, las últimas.
- Declaración de IRPF y fraccionarias del año en curso.
Ahora, ya estás preparado para afrontar un proceso de compraventa con toda la información pertinente relativa a un contrato de arras penitenciales. Y si tienes dudas, contáctanos, somo agentes inmobiliarios líderes en Horta Nord y alrededores. ¡Cumple tu sueño con nosotros!
